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なぜ財産に不動産が多いと対策が必要なのか？
ご自身の、あるいはご両親の財産を思い浮かべたとき、その大部分を自宅やアパート、土地といった「不動産」が占めているというご家庭は少なくありません。しかし、この「財産に不動産が多い」という状況が、将来、ご家族にとって大きな課題になる可能性があることは、あまり知られていないのが実情です。
預貯金とは異なり、不動産には特有の難しさがあります。それは主に、以下の3つの問題点に集約されます。
- 分けにくい（共有トラブルの原因）：不動産は物理的に分割することが困難です。相続人が複数いる場合、安易に共有名義にしてしまうと、売却や活用をする際に共有者全員の同意が必要となり、一人でも反対すれば、売却や活用を進めることが難しくなります。将来、相続を重ねるうちに共有者が増え、話し合いすら困難になるケースも珍しくありません。
- すぐに現金化できない（資金不足の危険）：親の介護費用や入院費が急に必要になったり、相続税の納税資金を用意したりする必要が生じても、不動産はすぐに現金化できるわけではありません。買い手を見つけるには時間がかかり、希望の価格で売れる保証もないのです。
- 管理に手間がかかる（所有者の判断能力リスク）：不動産を所有している限り、固定資産税の支払いや建物の修繕といった管理は続きます。所有者である親が高齢になり、認知症などで判断能力が低下してしまうと、不動産の売却や賃貸借契約、大規模な修繕契約などを結ぶことができなくなります。これが、いわゆる「資産凍結」の状態です。
これらのリスクは、決して他人事ではありません。実際に、元気なうちは仲の良かったご家族が、不動産の分け方をめぐって関係がこじれてしまったり、親の介護費用を捻出できずに困窮してしまったりするご相談は後を絶ちません。また、活用も売却もできず、管理費だけがかさむ「負動産」を抱えてしまうこともあります。そのような不動産の処分に困った場合の選択肢として、相続土地国庫帰属制度というものもありますが、要件は非常に厳しいのが現実です。
では、どうすればこれらの問題を未然に防ぐことができるのでしょうか。その選択肢の一つが「家族信託」です。
不動産対策に家族信託が最適な理由
前章で挙げた不動産特有の3つのリスクに対し、家族信託はなぜ有効な解決策となるのでしょうか。その理由は、家族信託が持つ「資産凍結を防ぎ、柔軟な管理・処分を可能にする」機能と、「遺言ではできない、円滑な資産承継を実現する」機能にあります。
他の制度、例えば生前贈与や成年後見、遺言といった方法では対応が難しい問題を、家族信託であれば対応できる場合があります。その根幹にあるのは、財産の「所有権（名義）」と「利益を受ける権利（受益権）」を分離できるという信託ならではの仕組みです。この仕組みにより、財産管理の権限だけを信頼できる家族（受託者）に移し、財産から生じる利益は親（受益者）が受け取り続ける、という柔軟な設計が可能になるのです。
理由1：認知症による「資産凍結」を回避できる
家族信託が注目される最大の理由の一つが、認知症による「資産凍結」を回避できる点です。もし親が認知症になり判断能力を失ってしまうと、たとえ子であっても親名義の不動産を売却したり、大規模修繕のためのローン契約を結んだりすることはできません。預金口座も凍結され、介護費用や施設入所費用を引き出せなくなる恐れがあります。これが資産凍結です。
この問題を解決するために成年後見制度を利用する方法もありますが、家庭裁判所が選任した後見人が財産を管理することになり、家族の希望通りに柔軟な財産活用ができないケースも少なくありません。
一方、親が元気なうちに家族信託契約を結んでおけば、不動産の名義は管理を託された子（受託者）に移ります。しかし、親は受益者として、その家に住み続けたり、賃料収入を受け取ったりする権利を持ち続けます。そして万が一、親の判断能力が低下しても、受託者である子は信託契約で定められた権限に基づき、親に代わって不動産の売却や管理を遅滞なく行うことができます。これにより、必要なタイミングで実家を売却して介護費用を捻出したり、空き家になるのを防いだりといった対策がスムーズに実行できるのです。
理由2：遺言では難しい円滑な資産承継を実現する
家族信託は、財産管理だけでなく、円滑な資産承継においても遺言を補完、あるいはそれ以上の機能を発揮します。
遺言では、基本的に「自分が亡くなった後、誰に財産を渡すか」という一代限りの指定しかできません。しかし、家族信託では「自分が亡くなった後の受益者は妻に、そして妻が亡くなった後の受益者は長男に」というように、信託法91条の期間制限の範囲内で、次の承継先を指定する（受益者連続型信託）ことが可能です。これにより、ご自身の想いをより長期的に実現できます。
また、不動産相続で最も避けたいのが「共有名義」によるトラブルです。遺言で不動産を複数人に相続させると、結果的に共有状態が生まれてしまいます。しかし家族信託であれば、管理処分権限を受託者である長男一人に集約しつつ、そこから得られる利益（賃料収入など）を複数の兄弟姉妹（受益者）に分配する、といった仕組みを作ることができます。これにより、意思決定の窓口が一本化されるため管理がスムーズになり、相続トラブルの原因となりやすい共有状態を未然に防ぎやすくなります。遺言の想いを確実に実現させる遺言執行者の役割とも似ていますが、より生前の対策として柔軟な設計ができるのが特徴です。
【ケース別】不動産の種類に応じた家族信託の活用法
家族信託はオーダーメイドの契約です。信託する不動産の種類やご家族の状況によって、その最適な活用法は異なります。ここでは、代表的な3つのケースについて、具体的な活用法と契約設計のポイントを解説します。
ケース1：自宅（実家）を信託する場合
最もご相談が多いのが、ご両親が住んでいる「自宅」を信託するケースです。最大の目的は、将来親が施設に入所するなどして自宅が空き家になった際の、スムーズな売却や賃貸活用です。
例えば、父（委託者兼受益者）が、子（受託者）との間で信託契約を結びます。これにより、自宅の名義は形式的に子に移りますが、父は受益者として亡くなるまで、あるいは施設に入所するまで無償で住み続ける権利が保障されます。信託契約には、「父が施設に入所した際には、受託者である子は自宅を売却または賃貸できる」「売却して得たお金は父の施設費用や生活費に充てる」といった条項を盛り込んでおきます。
こうすることで、万が一父が認知症になった後でも、子は契約内容に従ってスムーズに実家の売却手続きを進めることができます。親の想いに配慮しつつ、将来の空き家問題や介護費用の問題を解決する有効な手段といえるでしょう。場合によっては、孫に不動産を承継させるといった設計も可能です。
ケース2：アパート・駐車場など収益物件を信託する場合
アパートや駐車場などの収益物件をお持ちの方にとっても、家族信託は事業承継の選択肢となります。オーナーである親が高齢になると、入居者との契約更新、家賃滞納への対応、大規模修繕の判断など、経営上の意思決定が難しくなってくる可能性があります。もし認知症になれば、これらの経営業務は完全にストップしてしまいます。
そこで、親（委託者兼受益者）が元気なうちに、後継者である子（受託者）に収益物件を信託します。これにより、経営に関する権限（契約、修繕、資金管理など）を子にスムーズに引き継ぐことができます。家賃収入などの利益は引き続き親が受益者として受け取るため、親の生活水準を維持しながら、認知症による経営停滞リスクを回避し、円滑な事業承継の準備を進めることが可能になるのです。
ただし、後述するように、信託した収益物件から生じた赤字は他の所得と損益通算ができないという税務上の注意点があるため、専門家と慎重に検討する必要があります。
ケース3：共有名義の不動産を信託する場合
相続などを原因として、兄弟姉妹などで不動産を共有しているケースは少なくありません。共有名義の不動産は、共有者全員の同意がなければ売却も大規模な修繕もできず、売却や活用が進まない状態に陥りがちです。
この問題は、共有者の一人が認知症になったり、亡くなってさらに相続が発生して共有者が相続によって増えたりすることで、より深刻化します。意思決定が事実上不可能になってしまうのです。
このような状況を打開する手段としても、家族信託は有効です。共有者全員が委託者となり、代表者（例えば、管理の中心を担っている長男）を受託者として信託契約を結びます。そして、各共有者は持分に応じた受益権を持つ形にします。こうすることで、不動産の管理や処分に関する意思決定の権限を受託者である長男に一本化できます。これにより、共有者全員の同意を取り付ける手間なく、機動的な不動産経営や売却が可能となり、長年の懸案だった共有問題を解決へと導くことができるのです。
不動産を家族信託する際の注意点と「できないこと」
多くのメリットがある家族信託ですが、万能ではありません。メリットばかりに目を向けるのではなく、注意点や「できないこと」も正確に理解した上で、ご自身の状況に本当に適した制度なのかを判断することが重要です。専門家として、特に不動産を信託する際に問題となりやすいポイントを解説します。
税務上の注意点：直接の節税効果はなく損益通算も不可
家族信託を検討する方からよく受ける質問に、税金に関するものがあります。ここで明確にしておくべき重要な点が2つあります。
第一に、家族信託そのものに、直接的な相続税の節税効果はありません。信託をしても財産の評価額が変わるわけではないため、相続税額が減ることはないのです。あくまで財産の管理と承継を円滑にするための制度とご理解ください。ご自身の相続税の有無については、基礎控除額などを元に確認が必要です。
第二に、収益物件を信託した場合の特有のデメリットとして「損益通算ができない」という税務上のルールがあります。例えば、信託したアパート経営で大規模修繕などによって赤字が発生したとします。通常であれば、その赤字を給与所得などの他の黒字所得と相殺（損益通算）して、所得税や住民税の還付を受けることができます。しかし、信託不動産から生じた損失は、税法上「なかったもの」とみなされ、他の所得との損益通算が認められていません。これは、収益物件のオーナーにとっては大きなデメリットとなる可能性があるため、信託を設計する際には必ず考慮しなければならない点です。損益通算についての詳しい内容は「家族信託の注意点- 損益通算の禁止の規定について 」の記事をご覧ください。
手続き上の注意点：信託登記と費用
不動産を家族信託の対象とする場合、法務局で「信託登記」という手続きを必ず行わなければなりません。これは、その不動産が信託財産であることを公に示し、第三者（例えば、受託者が個人的にお金を借りた債権者など）から差し押さえられることを防ぐために不可欠な手続きです。
信託登記を行う際には、登録免許税という税金がかかります。土地の所有権の信託登記は本則では固定資産税評価額の0.4％ですが、軽減措置により0.3％とされています。建物の所有権の信託登記は固定資産税評価額の0.4％です。これに加えて、複雑な信託契約書の作成や登記手続きを依頼する司法書士への報酬が必要となります。家族信託は単純な売買や相続とは異なり、専門的な知識が要求されるため、専門家への相談が事実上必須となります。
信託できない不動産：農地の取り扱い
家族信託が万能ではないことを示す代表例が「農地（田・畑）」です。農地は、食料自給の観点から農地法という法律で厳しく規制されており、農業委員会の許可なく自由に売買したり、所有権を移転したりすることはできません。
この規制は家族信託にも及びます。農地を信託して所有権（名義）を受託者に移すことは、農地法上の「所有権の移転」にあたるため、原則として農業委員会の許可が必要となります。しかし、財産管理を目的とする信託では、この許可を得ることは極めて困難です。そのため、基本的に農地を家族信託の対象とすることはできない、と考えておく必要があります。もし農地を相続し、その承継に悩んでいる場合は、家族信託以外の方法（例：生前贈与、遺言、農業経営移譲など）を検討する必要があるため、必ず専門家にご相談ください。
まとめ：不動産対策は司法書士への早期相談が重要
ここまで見てきたように、ご自身の財産に不動産の割合が高い場合、将来の認知症による資産凍結や、相続時のトラブルを防ぐために、家族信託は非常に有効な対策となり得ます。
元気なうちに財産の管理と承継の道筋を設計しておくことで、ご自身の意思を反映させながら、残されたご家族の負担を大きく軽減することが可能です。特に、不動産という「分けにくく、現金化しにくく、管理が大変」な財産だからこそ、そのため、一定の効果が期待できます。
しかし、本記事で解説したように、家族信託はご家族の状況や財産の内容、そして何より「想い」によって最適な形が全く異なる、完全オーダーメイドの仕組みです。税務上の注意点や法的な制約も多く、安易な自己判断はかえって将来のトラブルを招きかねません。
不動産を含む家族信託の設計には、不動産登記と信託契約の両方に精通した専門的な知識が不可欠です。名古屋高畑駅前司法書士事務所では、皆様一人ひとりのご状況を丁寧にお伺いし、家族信託が本当に最善の選択肢なのか、他の制度と比較しながら、ご状況に応じたプランをご提案いたします。問題が顕在化する前に、ぜひ一度、無料相談をご利用ください。
